A compra de um imóvel é um marco importante na vida de qualquer pessoa. É o momento em que sonhos se concretizam e planos para o futuro ganham forma. No entanto, esse processo também envolve uma série de documentos e procedimentos legais, e a necessidade de lavrar escritura costuma gerar dúvidas.
Neste artigo, você verá:
- o que é a escritura de um imóvel;
- o que significa lavrar escritura e por que isso é necessário;
- em que casos é obrigatório lavrar escritura;
- a diferença entre lavratura e registro de imóvel;
- como lavrar escritura.
O que é a escritura de um imóvel?
Uma escritura é um documento feito em cartório, que transfere um bem imobiliário de uma pessoa para a outra. Ele é composto pelas seguintes informações:
- lavratura de escritura;
- registro do imóvel;
- o objeto do registro — nesse caso, o imóvel que está sendo negociado;
- os envolvidos — identificação de comprador e vendedor;
- preço proposto — os valores envolvidos na transação;
- entrega de chaves — quando será realizada a passagem do imóvel.
Atualmente, há diversos tipos de escrituras relacionadas a imóveis, como:
- compra e venda;
- doação;
- divisão amigável de terreno;
- permuta;
- inventários;
- partilhas.
Esse documento é um componente fundamental para a validade de alguns negócios jurídicos e sem ele, não é possível qualquer tipo de negociação.
A disposição do Código Civil em seu artigo 108 diz: “A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”
O que é lavrar escritura?
Lavrar uma escritura é o ato de formalizar legalmente um acordo de compra e venda de imóvel. Esse processo é realizado por um tabelião no Cartório de Notas e envolve a elaboração de um documento oficial que estabelece as obrigações e direitos das partes envolvidas na transação, ou seja, comprador e vendedor.
Para que serve a escritura de um imóvel?
A escritura de um imóvel desempenha várias funções importantes:
- formaliza o acordo de compra e venda, estabelecendo os termos do negócio, como o valor do imóvel, a forma de pagamento, a data da transferência de propriedade e outras condições acordadas entre as partes;
- comprova a transferência legal da propriedade do vendedor para o comprador;
- protege tanto o comprador quanto o vendedor, pois cria um registro oficial das obrigações e direitos de cada parte, evitando conflitos e mal-entendidos futuros;
- é necessária para o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), um tributo municipal incidente sobre a transmissão de propriedade.
Quando é necessário lavrar escritura?
Existem dois casos em que a lavratura é necessária:
Compra de imóvel que possui número de matrícula
Quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, é necessário lavrar uma escritura pública de compra e venda. Esse é o instrumento Jurídico legal para a obtenção plena da propriedade.
Para isso, basta levar a Escritura Pública de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóveis do Município no qual a propriedade está localizada (art. 1.227 e 1.245 do CC) para que seja efetuada a transferência do referido imóvel.
Compra de imóvel que não possui número de matrícula
No caso da compra de um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município, a compra indica somente a posse do referido imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado.
Então, para obtenção do direito pleno sobre a propriedade, deve-se lavrar uma escritura pública de cessão de direitos de posse, para que seja um proprietário jurídico/legal.
O vendedor/cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador/cessionário. Este, deve manter o imóvel até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena, através de uma ação de usucapião (art. 1.238 a 1.244 do CC).
Na lavratura da Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão “ Inter-Vivos” (ITIV).
Em ambos os casos, as referidas Escrituras Públicas (Cessão de Direitos de Posse e de Compra e Venda) devem ser lavradas no Cartório de Tabelionato de Notas do município no qual se encontra a propriedade.
Isso é necessário uma vez que o Tabelião do seu município identifica pessoalmente as partes e as reconhece juridicamente, dando sua fé pública.
Qual é a diferença entre lavrar e registrar uma escritura?
É comum haver alguma confusão entre os termos “lavratura” e “registro” de uma escritura. A lavratura da escritura ocorre no Cartório de Notas e é o ato de elaborar o documento que formaliza o acordo.
Por outro lado, o registro da escritura acontece no Cartório de Registro de Imóveis e é o procedimento que torna a escritura um documento público e oficial, garantindo a sua validade perante terceiros.
Em resumo, a lavratura cria a escritura e o registro a torna pública.
O que é preciso para lavrar a escritura de um imóvel?
Para lavrar a escritura de um imóvel, algumas etapas e documentos são necessários:
Pagamento do ITBI
Antes da lavratura da escritura, o comprador deve pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cujo valor varia de acordo com o município
Documentação Pessoal
As partes devem apresentar documentos pessoais, como:
- RG;
- CPF;
- certidão de nascimento ou casamento;
- outros documentos exigidos pelo cartório.
Documentação do Imóvel
Dependendo da natureza do imóvel (urbano ou rural), podem ser necessários documentos como:
- matrícula do imóvel;
- certidão do valor venal;
- certidão negativa de débitos;
- CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural);
- DITR (Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural);
- certidão de regularidade fiscal do imóvel.
Presença no Cartório
As partes envolvidas devem comparecer ao Cartório de Notas no dia agendado para a lavratura da escritura. O tabelião irá ler o documento em voz alta, e as partes devem concordar com seu conteúdo antes de assinar.
Como mencionamos ao longo do texto, o inventário é uma das situações em que é obrigatório lavrar escritura. Continue conosco para saber mais sobre outra obrigação desse tipo de processo, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
